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标 的 企 业 基 本 情 况 | 标的企业名称 | 上海盛唐置业有限公司 | |
| 注册地(地址) | 中国(上海)自由贸易试验区福山路33号15楼08室 | ||
| 法定代表人 | 裘磊 | ||
| 企业类型 | 有限责任公司（内资） | ||
| 成立时间 | 2001-03-13 | ||
| 注册资本 | 29,000.000000万元 | ||
| 注册资本币种 | 人民币 | ||
| 经济类型 | 国有独资公司（企业）/国有全资企业 | ||
| 公司类型（经济性质） | 有限责任公司（内资） | ||
| 经营规模 | 大型 | ||
| 统一社会信用代码或组织机构代码 | 91310115703100630J | ||
| 经营范围 | 房地产开发经营，物业管理。【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】 | ||
| 职工人数 | 0 | ||
| 是否含有国有划拨土地 | 否 | ||
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标 的 企 业 股 权 结 构 | 原股东是否放弃优先受让权 | 不涉及 | |
| 序号 | 股东名称 | 持股比例（%） | |
| 1 | 上海建工房产有限公司 | 100 | |
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主
要 财 务 指 标 ︵ 万 元 ︶ | |||||||||||||||
| 年度审计报告 | |||||||||||||||
| 年度 | 2020 | 营业收入 | 8,626.815979 | ||||||||||||
| 利润总额 | 5,022.442219 | 净利润 | 4,104.326840 | ||||||||||||
| 资产总计 | 104,135.318227 | 负债总计 | 63,736.535600 | ||||||||||||
| 所有者权益 | 40,398.782627 | 审计机构 | 立信会计师事务所（特殊普通合伙） | ||||||||||||
| 企业财务报告 | |||||||||||||||
| 报表日期 | 2021-08-31 | 营业收入 | 4,964.463966 | ||||||||||||
| 利润总额 | 347.739386 | 净利润 | 1,034.749328 | ||||||||||||
| 资产总计 | 100,061.475067 | 负债总计 | 58,627.943112 | ||||||||||||
| 所有者权益 | 41,433.531955 | ||||||||||||||
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资
产 评 估 情 况 ︵ 万 元 ︶ | 评估机构 | 上海东洲资产评估有限公司 | |||||||||||||
| 核准（备案）机构 | 上海建工（集团）总公司 | ||||||||||||||
| 核准备案日期 | 2021-08-09 | ||||||||||||||
| 基准日审计机构 | 立信会计师事务所（特殊普通合伙） | ||||||||||||||
| 评估基准日 | 2021-05-31 | ||||||||||||||
| 项目 | 账面价值（万元） | 评估价值（万元） | |||||||||||||
| 资产总计 | 104,867.250536 | 205,965.787718 | |||||||||||||
| 负债总计 | 63,803.711839 | 63,803.711839 | |||||||||||||
| 净资产 | 41,063.538697 | 142,162.075879 | |||||||||||||
| 转让标的对应评估值 | 142,162.075879 | ||||||||||||||
| 内部审议情况 | 股东决定 | ||||||||||||||
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重
要 信 息 披 露 | 其他披露内容 | 根据评估报告“十一、特别事项说明”中 担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系； 抵押事项： 2016年11月3日，广发银行股份有限公司与上海分行上海盛唐置业有限公司签订了《抵押合同》（编号：（2016）沪银抵字第0152号），上海盛唐置业有限公司以其持有的投资性房地产为其与广发银行股份有限公司上海分行签订的编号为（2016）沪银固资贷字第0152号的《固定资产项目贷款合同》提供抵押。借款总金额90,000.00万元整，贷款期限自2016年11月8日至2026年11月7日。截至本次评估基准日，借款剩余金额58,390.00万元。 抵押房产情况如下： 权证编号 抵押财产名称 单位 数量 沪房地浦字（2015）第079808号 上海市浦东新区芳甸路1356、1360、1364、1368、1372、1376、1380、1384、1388、1398号，樱花路868号（不包括地下一、二层，204物业管理用房） 平方米 49680.51 租赁事项： 上海盛唐置业有限公司主要从事自有物业的对外出租业务，其对外出租情况如下： 序号 室号部位 楼层 租赁单价（含税） 备注 1 商铺 负1-2层 3.96元/天•平方米~13.19元/天•平方米，平均租金单价6.36元/天•平方米 基本为短租金，1年-3年 2 办公楼 2-22层 3.35元/天•平方米~11.59元/天•平方米，平均租金单价7.76元/天•平方米 基本为短租金，1年-3年 3 地下车位 负1层、负2层 900元/月•个 四期商办楼地下车位 4 地下车位 负1层 400元/月•个 三期不可售地下车位 上海盛唐置业有限公司目前办公场所系从其母公司上海建工房产有限公司处租赁所得，经了解，双方未签订长期的租赁协议，采取每半年度进行一次租赁费用分摊的方式进行核算，最近一期核算为2020年下半年，发生租赁费用分摊额3,146,292.19元。本次已在收益法预测中考虑租金成本的影响。 （十一）其他特别事项 1、本次委评的三期车位，备案价为18万元/个，近期标的公司实际销售价格为20.7万元/个，考虑到三期项目开盘时间为2008年，至评估基准日时该区域车位价格已有明显上涨，且目前也没有备案价不能调整等相关文件出台，结合本次评估目的，本次按周边车位销售价格进行比较分析定价。 2、经清查，大唐盛世项目一、二期地下车位，根据《上海市房地产权证》（编号：沪房地浦字（2007）第021893号）、不动产权证书（编号：沪（2019）浦字不动产权第018210号、沪（2021）浦字不动产权第085523号），证载权利人为上海盛唐置业有限公司，共计500个，本次将其纳入评估范围。 但根据《上海瀛泰律师事务所关于大唐盛世（一期、二期）项目相关事宜之法律意见》中得出的相关结论：就大唐盛世（一期、二期）项目所产生的利润收益，上海建工房产有限公司与原股东（上海广和投资有限公司、中广核电大唐置业有限公司）已通过签署《利润分配协议》的方式予以明确，该部分资产所对应的应分配给股东的利润，归属原股东（上海广和投资有限公司、中广核电大唐置业有限公司）享有，不属于上海建工房产有限公司的股东权益。基于此法律意见的判断结论，本次将大唐盛世项目一、二期地下车位评估为零，特提请报告使用人关注。 3、经清查，上海盛唐置业有限公司于本次评估基准日存在对上海广和投资有限公司、中广核电大唐盟业有限公司保证金、押金款项合计10,639,794.08元，其中上海广和投资有限公司9,043,824.97元，中广核电大唐盟业有限公司1,595,969.11元。 该款项系上海盛唐置业有限公司与上海市浦东新区大唐盛世花园（一期、二期）小区业主委员会诉讼案件中被执行的款项（（2015）浦民一（民）重字第24号）。根据《上海瀛泰律师事务所关于大唐盛世（一期、二期）项目相关事宜之法律意见》中得出的相关结论：“根据上海广和投资有限公司已签署或出具的《支付协议》、《用章情况说明》，其已经确认：大唐一、二期及配套公建建设属于转让交割日前的债权债务；因（2015）浦民一（民）重字第24号诉讼案件发生的损失由其承担。在此前提下，对于上海盛唐置业有限公司因履行（2015）浦民一（民）重字第24号诉讼案件而发生的损失，上海盛唐置业有限公司有权要求上海广和投资有限公司予以承担”。基于此法律意见的判断结论，本次将上述其他应收款项按照核实后的账面值进行评估。 | |||||||||||||
| 重大债权债务事项 | - | ||||||||||||||
| 提示提醒等内容 | - | ||||||||||||||
| 管理层拟参与受让意向 | 否 | ||||||||||||||
| 转让方基本情况 | |||
| 转让方名称 | 上海建工房产有限公司 | ||
| 注册地（住所） | 上海市虹口区东大名路666号9层 | ||
| 经济类型 | 国有独资公司（企业）/国有全资企业 | ||
| 公司类型（经济性质） | 有限责任公司（内资） | ||
| 持有产(股)权比例 | 100% | ||
| 拟转让产(股)权比例 | 100% | ||
| 产权转让行为批准情况 | |||
| 国资监管机构 | 省级国资委监管 | ||
| 所属集团或主管部门名称 | 上海建工集团股份有限公司 | ||
| 批准单位名称 | 上海建工（集团）总公司 | ||
